Наиболее распространенными вариантами покупки жилья выступают депозиты и льготная ипотека. На депозите можно накопить определенную сумму на первоначальный взнос по жилищному кредиту. Что касается льготного ипотеки, то копить здесь ничего не нужно, поскольку заёмщик приобретает недвижимость одновременно с оформлением кредита. Перед многими казахстанцами возникает вопрос: что выгоднее — несколько лет копить на депозите, а затем оформить жилищный заем со сниженным процентом, или приобрести квартиру сразу, внеся минимальный первоначальный взнос? Ответ зависит от стоимости жилья, темпов роста цен на недвижимость, уровня доходов семьи и условий кредитования. Разберем оба варианта на конкретном финансовом примере.
В 2026 году банки Казахстана скорректировали ставки по тенговым депозитам вслед за изменениями денежно-кредитной политики Национального банка. По отдельным срочным вкладам максимальная доходность приблизилась к 15% годовых, благодаря чему банковские вклады снова стали альтернативой другим способам инвестирования. Высокая ставка частично компенсирует влияние инфляции и увеличивает первоначальный капитал за счет капитализации процентов. Особенно заметен эффект при длительном сроке вклада — 2-3 года и более.
Однако потенциальные вкладчики нередко забывают, что покупательская способность денег, размещенных на депозите, может расти медленнее, чем стоимость жилья. Именно поэтому при выборе между накоплением и покупкой жилья по льготной ипотеке важно сравнивать не только процентные ставки по депозитам, но и возможную динамику цен на рынке недвижимости.
«Зелёная ипотека» — программа Отбасы банка, предназначенная для приобретения энергоэффективного жилья, соответствующего установленным требованиям по энергосбережению. Программа имеет две особенности. Первая - купить можно только ту недвижимость, которая входит в список объектов, утвержденных Отбасы банком. Вторая особенность заключается в двухэтапном механизме кредитования.
На первоначальном этапе заем предоставляется по ставке 12,5% годовых. После выполнения условий программы и перехода на жилищный заем ставка снижается до 3,5–5% годовых в зависимости от категории заемщика и условий кредитования. По сравнению с классическими рыночными ипотечными программами такая стоимость кредита остается одной из самых низких на рынке.
Однако льготная ставка еще не означает, что оформить ипотеку сразу всегда выгоднее, чем несколько лет копить деньги. Для ответа на этот вопрос рассмотрим пример.
Предположим, стоимость квартиры составляет 30 млн. тенге.
Покупатель решает сформировать 50% стоимости жилья. Для этого необходимо накопить 15 млн. тенге. Предположим, деньги размещаются на депозите со ставкой 15% годовых с ежегодной капитализацией процентов. Через три года сумма составит примерно:
То есть только за счет начисленных процентов капитал увеличится почти на 7,8 млн. тенге. На первый взгляд стратегия вполне логичная. За три года покупатель увеличивает накопления и впоследствии сможет оформить ипотеку на меньшую сумму. Однако существует фактор, который способен изменить весь расчет, — рост стоимости квартиры.
Покупатель не откладывает приобретение жилья на три года, а оформляет ипотеку сразу. Условия кредитования такие:
По условиям программы «Зелёная ипотека» первоначальная ставка составляет 12,5% годовых, а после выполнения требований программы она может быть снижена до 3,5–5% годовых.
Для сравнения возьмем именно этот сценарий.
Главное преимущество такого решения заключается в том, что покупатель сразу становится владельцем жилья. Если за последующие три года недвижимость вырастет в цене, выгоду принесет именно ипотека, а не депозит.
Например, если стоимость квартиры увеличится всего на 8% ежегодно, то через три года объект стоимостью 30 млн тенге будет стоить уже около 37,8 млн тенге. Рост цены составит почти 7,8 млн тенге. Эта цифра практически совпадает с доходом, который можно было получить по депозиту под 15% годовых при вложении 15 млн. тенге.
Именно поэтому простое сравнение процентных ставок не позволяет определить наиболее выгодный вариант. Сравнивать нужно не только ставки, но и другие параметры.
Сравнение других параметров
Сравним оба варианта при условии, что стоимость недвижимости повышает ежегодно приблизительно на 8%.
|
Параметр |
Депозит |
«Зеленая ипотека» |
|
Первоначальная сумма собственных средств |
15 млн.тенге. |
6 млн.тенге. |
|
Объем средств через 3 года |
Накоплено порядка 22 млн. 800 тыс.тенге |
Получено у банка в кредит 37 млн.800 тыс.тенге. |
|
Собственник жилья |
Покупатель становится собственников сразу |
Покупатель становится собственником после закрытия ипотеки |
|
Вероятность подорожания жилья |
высокая |
отсутствует |
На первый взгляд может показаться, что покупка квартиры сразу, то есть по льготной ипотеке всегда выгоднее. Однако это справедливо не во всех случаях.
Если рынок недвижимости будет оставаться стабильным или цены будут расти медленнее доходности депозитов, стратегия накопления может оказаться более эффективной.
Предположим, стоимость жилья будет увеличиваться лишь на 3% в год. Тогда через три года квартира стоимостью 30 млн тенге будет стоить примерно 32,8 млн тенге.
Рост цены составит около 2 млн. 800 тыс. тенге, тогда как депозит принесет почти 7 млн.8 тыс. тенге дохода. В такой ситуации накопление действительно выглядит более выгодным.
Сравнение двух банковских продуктов не будет полным, если мы не вспомним о других важных моментах.
Во-первых, ежемесячная финансовая нагрузка. Ипотека предполагает регулярные платежи, которые необходимо вносить независимо от изменения уровня доходов семьи.
Во-вторых, инфляция. Если доходность вклада лишь немного превышает уровень инфляции, реальный прирост капитала окажется значительно ниже номинального.
В-третьих, изменение стоимости недвижимости. Этот фактор остается наиболее трудно прогнозируемым. На цену жилья влияют объем нового строительства, государственные жилищные программы, стоимость строительных материалов, уровень доходов населения и общая экономическая ситуация.
Наконец, необходимо учитывать и личные обстоятельства. Если семья вынуждена арендовать квартиру, откладывая покупку на несколько лет, расходы на аренду могут существенно уменьшить выгоду от высокодоходного депозита.
В заключении скажем, что однозначного ответа на вопрос, что выгоднее — депозит под 15% или «Зелёная ипотека», не существует. Если цель — максимально увеличить первоначальный капитал, а рынок недвижимости остается относительно стабильным, стратегия накопления может оказаться оправданной. Высокая доходность депозитов позволяет существенно увеличить сумму собственных средств и в дальнейшем оформить кредит на меньший размер.
Если же ожидается активный рост цен на жилье, покупка квартиры сразу может стать более выгодной. В этом случае заемщик фиксирует стоимость недвижимости на момент покупки, а после перехода на жилищный заем получает возможность обслуживать кредит по значительно более низкой ставке — 3,5–5% годовых.
Поэтому при принятии решения стоит оценивать не только процентную ставку по депозиту или ипотеке, но и собственный горизонт планирования, стабильность доходов, расходы на аренду жилья и прогнозируемую динамику рынка недвижимости. Именно комплексный расчет позволяет выбрать вариант, который окажется наиболее выгодным не только сегодня, но и через несколько лет.
