Сегодня ипотека не считается единственным способом купить жилье для тех, у кого нет собственных средств. В последние годы серьезной альтернативой банковскому кредиту становится рассрочка от застройщика. Чем выгодны и чем отличаются оба этих варианта, разбирались эксперты Vsebanki.kz.
Компании-девелоперы продают квартиры на первичном рынке не только за наличный или ипотечный расчет, но и в рассрочку. Суть этой услуги заключается в том, что человек покупает квартиру в новостройке, вносит первоначальный платеж, а остальную сумму в течение нескольких лет. Продолжительность рассрочки, чаще всего, варьируется в пределах от 6 месяцев до 3 лет. Но иногда этот срок совпадает с моментом сдачи дома в эксплуатацию.
Размер первоначального платежа устанавливается в договоре между покупателем и девелопером. В общем, первоначальная сумма может колебаться в пределах от 10% до 50% стоимости. Как правило, процент зависит от готовности дома к сдаче в эксплуатацию. Чем ниже готовность, тем меньше взнос. Кстати, у некоторых застройщиков купить таким образом квартиру можно даже на этапе котлована.
В практике существует два варианта рассрочки - процентная и беспроцентная.
По беспроцентной рассрочке после выплаты первоначального взноса на оставшуюся сумму не начисляются проценты. Она просто делится на несколько равных платежей или погашается единовременно одной суммой. Конкретные условия указываются в договоре. Процентная рассрочка, по сути, тот же кредит с первоначальным взносом, при котором на остаток суммы застройщик начисляет вознаграждение.
Сегодня среди казахстанских застройщиков популярная схема «30-20-50», где:
30% - первоначальный взнос;
20% - часть, которую вносят частями до окончания срока договора;
50% - остаток, который выплачивается после сдачи строения в эксплуатацию.
Порядок выплаты этого остатка бывает разными. Иногда его вносят единовременным платежом, иногда частями.
Процентная ипотека, по сути, представляет собой тот же кредит с первоначальным взносом. Ставка вознаграждения по ней составляет 3%-10% от стоимости жилья. То есть при рассрочке покупателю приходится заплатить за квартиру больше, чем при наличном рассечете.
Рассрочку выдает не банк, а строительная компания. По закону застройщик не вправе выдавать займы, но разделить на части платеж за проданный объект вполне может.
Существует такое мнение, что рассрочка - это та же самая ипотека только не от банка. Но такое мнение верно лишь отчасти. Да, в ней имеются и первоначальный взнос, и ежемесячные платежи. Но условия все же на такие, как при классической ипотеке.
Во-первых, здесь меньше переплата за счет того, что меньше срок. Если рассчитываться с банком покупатель может до 25 лет, то застройщику вернуть все деньги нужно в течение, максимум, 3 лет. К тому же некоторые девелоперы предлагают беспроцентную рассрочку, в которой переплаты нет вовсе.
Во-вторых, первоначальный взнос иногда бывает значительно ниже, чем в банке. Некоторые застройщики для привлечения клиентов предлагают пониженные первоначальные взносы, которые не превышают 10%-15% от стоимости жилья. В то время, как в банке первый платеж может доходить до 40%-50%.
В-третьих, ограниченный выбор. Часто в рассрочку не продаются одно- или двухкомнатные квартиры малой площади или квартиры, расположенные на определенных этажах.
В-четвертых, сделка с застройщиком оформляется гораздо проще, чем ипотека. В отличие от банка, строительная компания не потребуется от клиента подтверждения дохода, не будет оценивать его платежеспособность, финансовую дисциплину, не обращает внимание на кредитную историю. Договор не сопровождается формальностями, такими как регистрация залога и т.п. К тому же сделка заключается в минимальные сроки от 2 до 5 дней. А в банке из соблюдения всех формальностей на это может уйти до нескольких недель.
В-пятых, частое отсутствие процентов. При рассрочке цена недвижимости будет выше, чем при наличном расчете. Но при этом гораздо ниже, чем при ипотеке. Потому что, многие застройщики не берут проценты, а если и берут, то совсем не большие, в отличие от банка.
В-шестых, отсутствие дополнительных расходов. При оформлении ипотеки банк обязывает клиента осуществлять оценку и страховку имущества. Причем рассчитываться человеку приходится из собственного кармана. Он должен либо сразу оплатить услуги оценщиков и страховщиков, либо их стоимость включается в общий долг по кредиту, увеличивая его чуть ли не на 25%. Застройщик же, продавая квартиру в рассрочку, этого не требует.
Переплата ниже при рассрочке, но ежемесячные платежи по ней будут гораздо выше, чем по ипотеке.
Точный ответ, о том, что более выгодно, дать сложно. Все зависит от конкретной ситуации, а также от условий ипотеки и рассрочки.
Например, если у человека высокий заработок, и он может выплатить всю сумму за квартиру за несколько месяцев, но при этом не может этот заработок подтвердить, то ему подойдет рассрочка.
Сделка с девелопером может быть выгодна, если покупать инвестиционную недвижимость на стадии котлована. Здесь сумма выплат будет относительно небольшой, зато перепродать такую недвижимость после сдачи дома в эксплуатацию можно в разы дороже.
Если же человек имеет официальную зарплату выше среднего, то более удобным вариантом может стать ипотека. В сравнении с рассрочкой здесь переплата выше. Но за счет того, что срок погашения дольше, ежемесячные платежи создают меньшую нагрузку на семейный бюджет и могут быть вполне посильны для плательщика.
