Многие из нас сталкивались с дилеммой: «Купить свое жилье и влезть в ипотеку на всю жизнь» или «Платить за чужое, но без банковской кабалы». Эксперты портала Vsebanki детально разобрались, какой вариант считается более выгодным в текущих ценовых условиях.
Экономическая целесообразность каждого из них будет зависеть от разницы между размером арендного платежа и ежемесячного взноса по кредитному договору.
Для наглядности мы решили разобрать ситуацию на конкретном примере с льготной ипотекой «9-20-25» в Алматы. Будем считать, что человек по этой ипотечной программе купил однокомнатную квартиру в южной столице за 20 млн.тенге. Первоначальный взнос – 4 млн.тенге. Срок ипотеки – 25 лет, но для простоты расчетов возьмем сокращенное время возврата – 10 лет. Ставка по кредиту - 9%. Учитывая данные параметры, мы рассчитали сумму ежемесячного платежа и увидели, что она составляет 202 681 тенге. Переплата за 10 лет – 8 321 749, общая сумма кредита с переплатой составит 24 321 749 тенге.
Если эту же «однушку» купить не по льготному, а по обычному кредиту с рыночной ставкой 15%, то ежемесячный платеж будет уже 258 136 тенге. Общее количество выплат по кредиту за 10 лет 30 976 312 тенге, а переплата - 14 976 312 тенге.
Теперь рассмотрим вариант с арендой. Эту же однокомнатную квартиру человек берет в аренду на 10 лет с ежемесячным платежом 250 тыс.тенге. при условии, что на протяжении всего срока договора стоимость аренды не изменится, арендатор заплатит собственнику квартиры в общей сложности 30 млн.тенге.
Однако отметим, что первоначальный взнос при аренде жилья не требуется, и те 4 млн.тенге, которые были отданы в качестве первоначального взноса по ипотеке, человек может положить на депозит со средней доходностью 12% и ежегодной капитализацией. По приблизительным подсчетам общая прибыль от такого депозита за 10 лет составит 9,2 млн.тенге. Если эту сумму вычесть из тех 30 миллионов, которые будут отданы за 10 лет собственнику квартиры, то получится, что общие расходы на аренду составят 20,8 млн.тенге.
При льготной ипотеке человек платит банку каждый месяц по 202 тыс.тенге и по завершении срока кредитования получает квартиру в собственность. В случае с наймом жилья арендодателю нужно будет отдавать ежемесячно по 250 тысяч. Если посчитать разницу в суммах общих затрат и ежемесячных платежей, то мы увидим, что аренда на 10 лет оказывается на 3,5 млн.тенге дешевле, чем льготный кредит на этот же срок – 24,3 миллиона расходы на ипотеку и 20,8 миллиона расходы на аренду.
Если говорить о рыночной ипотеке под 15%, то аренда окажется и того дешевле – 30,9 миллиона на погашение кредита и 20,8 на аренду.
Несмотря на выраженную дороговизну, у ипотеки есть важное и неоспоримое преимущество. Заключается оно в том, что при своевременном погашении недвижимость в конце срока договора переходит в собственность заёмщика. К тому же с момента подписания ипотечного договора заёмщик может полноценно владеть и пользоваться жильем – сделать ремонт, купить мебель, расставить все по своему желанию.
К тому же со временем инфляция растет, а сумма по кредиту не меняется. Это значит, что с постепенным удешевлением денег доля от общего дохода, которая приходится на ежемесячный платеж, будет со временем уменьшаться.
Одновременно с этим есть и недостаток. Заключается он в том, что при ухудшении финансового положения с банком невозможно договориться. Ведь это коммерческая организация, весь смысл существования которой заключается в извлечении прибыли. То есть если банк перестанет получать от заёмщика ежемесячные взносы, то, помимо основных процентов, применяет к нему финансовые санкции – начисление пеней и неустоек. А при самом плохом сценарии может и ипотечную квартиру отобрать. При этом никто не будет учитывать тот факт, что, к примеру, большую половину стоимости этой квартиры заёмщик уже выплатил.
К тому же для оформления ипотеки необходим первоначальный взнос, который может доходить до половины стоимости квартиры. В случае найма квартиры потребуются только средства на залог и на оплату первых 6-9 месяцев, а это гораздо меньше, чем сумма первоначального взноса в банк.
Если же речь идет об аренде, то в случае временной неплатежеспособности хозяина квартиры всегда можно попросить подождать какое-то время. Хотя вместе с этим владеть и пользоваться квартирой арендатор не имеет права. Он не может поменять обстановку и сделать ремонт без согласия хозяина. К тому же собственник квартиры может быть против животных или маленьких детей или и тех и других вместе. Также у арендатора нет права на субаренду, в то время как банку абсолютно все равно, кто конкретно будет проживать в ипотечной квартире, главное, чтобы ежемесячные платежи вносились вовремя.
Бывает так, что в силу профессиональных или семейных обстоятельств человек вынужден часто переезжать. В этом случае ипотека становится своеобразным якорем, усложняющим жизнь. Аренда же не «привязывает» человека к определенной локации.
