На первый взгляд кажется, что оформить второй кредит при наличии действующей ипотеки невозможно. Но это мнение ошибочно. Казахстанское законодательство не ограничивает граждан в количестве займов. Но несмотря на отсутствие юридических ограничений, нередко банки не одобряют заявки тем, кто уже платит ипотеку. Почему так происходит и реально ли получить новый кредит при действующей ипотеке, разбирались наши эксперты.
В первую очередь, нужно, чтобы клиент имел положительную кредитную историю без просрочек и реструктуризаций в «анамнезе». Также требуется наличие подтвержденного дохода, в объеме, достаточном для выплаты ежемесячных взносов по двум кредитам. Если в совокупности на платежи уходит не более 50% от дохода, то долговая нагрузка будет считаться приемлемой, и велика вероятность того, что банк одобрит заявку.
Если у вас имеются дополнительные источники дохода, имеет смысл указать их в анкете. В качестве таковых может рассматриваться прибыль от сдачи в аренду недвижимости или другого имущества, вознаграждение за творческий труд, гонорары за научную деятельность, дивиденды от вложения ценных бумаг и т.п.
Однако напомним, что в 2025 году были приняты изменения в банковское законодательство, согласно которым при рассмотрении заявок финансовые организации принимают во внимание только прямые (официальные) доходы. В силу новизны данного положения пока еще не все банки следуют ему в точности. Поэтому, если у вас есть дополнительный доход, обязательно сообщите об этом кредитору. Важно, не просто написать цифры в анкете, но и подтвердить их документально. Если вы сдаете в наем имущество или оказываете возмездные услуги, приложите соответствующие договора. Это повысит ваши шансы на одобрение заявки.
Ситуация осложнится, если сумма платежей будет превышать половину вашего ежемесячного заработка. В таком случае на помощь может прийти залог, поручительство или гарантия третьих лиц. Говоря о залоге, мы не имеем в виду ипотеку. Мы говорим о новом займе, который будет выдан под обеспечение ценным имуществом (не путать с недвижимостью, находящейся в ипотеке). Это может быть какая-то другая недвижимость или депозит.
Недвижимость может и не принадлежать самому заёмщику. Собственником ее может быть и третье лицо, которое согласно передать свою недвижимость под обременение банка. Что касается депозита, то он обязательно должен быть оформлен на имя самого заёмщика.
Если вы подали заявку на новый кредит при действующей ипотеке и получили отказ, вероятной причиной может быть высокая долговая нагрузка. Как раз та ситуация, при которой сумма ежемесячных платежей по обоим займам превышает 50% заработка.
В таком случае может помочь рефинансирование. Вы спросите, чем оно поможет? Отвечаем. Рефинансирование поможет сократить ставку по действующей ипотеке и за счет этого снизить ежемесячный платеж. Таким образом снизится и долговая нагрузка. При этом некоторые банки предлагают в рамках рефинансирования больше денег, чем нужно для погашения действующей ипотеки. Вполне возможно, что вы найдете именно такой банк, и проблема с получением второго займа отпадет сама собой.
Но есть важный нюанс, который надо учитывать. Рефинансирование имеет смысл оформлять только тогда, когда с момента получения ипотеки прошло не больше половину срока. Это объясняется тем, что в начальном периоде ежемесячный платеж на 80% состоит из вознаграждения банка. То есть в течение первой половины срока вы выплачиваете проценты. Во второй половине срока доля вознаграждения в ежемесячном платеже снижается, и его большую часть составляет уже основной долг.
То есть если вы оформите рефинансирование во второй части срока своей ипотеки, то выгоды оно не принесет. Поскольку вам снова придется платить проценты уже новому кредитору.
Такого понятия, как реструктуризация, в казахстанском законодательстве не существует. Этот термин употребляют для удобства и что называется по старой памяти, имея в виду изменение условий действующего договора.
Реструктуризация подходит не всегда и не всем, а лишь тем казахстанцам, у которых имеются финансовые проблемы, и платежеспособность снизилась по объективным причинам. Возможно вас не так давно уволили с работы или перевели на должность с уменьшением оклада, а возможно в вашей семье недавно родился ребенок или появился взрослый иждивенец. Несмотря на то, что в таком случае возрастет общая переплата, текущая нагрузка станет меньше.
Чтобы изменить условия действующей ипотеки, необходимо написать в банк соответствующее заявление. В заявлении следует объяснить причины финансовых проблем и предложит свой вариант изменения условий.
При этом нужно будет официально доказать снижение платежеспособности. В случае увольнения приложить приказ работодателя или копию трудовой книжки с записью, в случае рождения ребенка – свидетельство о рождении и т.п.
Если сумма обоих взносов (ипотеки и второго займа) будет превышать половину ежемесячного заработка, можно попробовать изменить условия договора ипотеки, предложив банку снизить ежемесячный взнос путем увеличения общего срока кредитования. Поэтому второй кредит станет более "комфортным" для вашего бюджета, а банк увидит относительно небольшую долговую нагрузку.
Получить второй кредит, имея действующую ипотеку, вполне возможно. Но нужно учитывать свои финансовые возможности и способность погашать два займа одновременно. Следует посчитать общесемейный доход, определить уровень долговой нагрузки, проверить кредитную историю на предмет возможных просрочек, если они обнаружатся «закрыть» все задолженности. Если все будет в порядке, банк будет уверен в вашей платежеспособности, и вероятность получения второго кредита заметно возрастет.
