Рефинансирование ипотеки – когда и зачем его проводить

Рефинансирование - это та же ипотека, но с более низким вознаграждением и уменьшенным ежемесячным платежом. Суть ее в том, что средствами, полученными в рамках рефинансирования, погашается прежний долг. А заёмщик выплачивает новый кредит на более комфортных условиях.

Когда ипотеку рефинансировать выгодно

В пресс-службе Нацбанка РК говорят, что перекредитование имеет смысл только тогда, когда ставка по нему хотя бы на 2%-2,5% ниже, чем по ранее оформленному займу, и платить осталось больше половины. 

Также данная услуга может помочь, если кредит был получен в долларах. До резкого падения курса тенге в 2014-2015 годах некоторые казахстанцы оформляли долларовую ипотеку. Однако в результате подорожания североамериканской валюты она для большинства должников стала неподъемной. Посредством перекредитования заёмщик имеет возможность перевести долларовую ипотеку в тенге.

Как это работает

Схема рефинансирования максимально простая. Человек обращается в свой или другой банк, предлагающий эту услугу. Заключает договор, после чего средства переводятся в счет погашения действующей задолженности. Ипотечная недвижимость переходит в залог новому банку или остается у прежнего кредитора (в зависимости от того, в какой финансовой организации полученая услуга – в своей или в другой). 

Нельзя путать реструктуризацию с рефинансированием. В первом случае изменяются условия уже действующего договора, а во втором заключается совершенно новый договор, и выдается новый кредит. Клиенту нужно будет делать все то же самое, что он делал при получении первой ипотеки:

1. Выбрать банк с подходящими условиями рефинансирования.
2. Подать заявку и получить ее одобрение.
3. Заключить договор залога и т.п.

Также стоит отметить, что по общему правилу, средства при рефинансировании не выдаются «на руки» клиенту, а сразу перечисляется на погашение имеющегося долга. Сумма нового кредита равняется сумме действующего. Однако некоторые банки предлагают рефинансирование в увеличенном размере, при котором часть денег уходит на выплату ипотеки, а другая часть – выдается клиенту. 

Эксперты Нацбанка советуют после закрытия прежнего кредита обязательно получить в банке справку об отсутствии задолженности, а также проверить сведения своей кредитной истории. Это поможет избежать или вовремя устранить технические ошибки. 

Из-за программных сбоев и из-за элементарного человеческого фактора в информации о погашении может быть не внесена или внесена с ошибками. Например, при закрытии прежнего займа не хватило каких-нибудь 500-600 тенге, и в результате он остается непогашенным. На эту сумму начисляются проценты и пени. Избежать этого можно, только тщательно проверив свое кредитное досье и получив справку об отсутствии задолженности.

Когда рефинансирование не имеет смысла

Перекредитование может быть нецелесообразным, если:

1. Новая процентная ставка отличается от прежней не больше, чем на 1%-1,5%. В таком случае экономия будет минимальной, и больше времени и нервов уйдет на оформление сделки. 
2. Когда погашено уже больше 50% действующего кредита, при условии, что выплачивается он равными аннуитетными платежами. В такой ситуации львиная доля процентов уже погашена, и должнику остается выплатить только основной долг. При рефинансировании придется платить проценты по-новой.
3. Если увеличится срок возврата кредита. На процентную ставку это не повлияет, но из-за увеличения срока станет больше общая переплата.
4. Когда взыскиваются повышенные комиссии. Сумма комиссии за открытие, обслуживание счета и другие услуги в разных банках разная. И иногда эти сборы настолько велики, что могут «съесть» заметную часть выгоды.

Нельзя забывать и о дополнительных расходах, без которых не обойдется ни одно перекредитование:

• повторная оценка залоговой недвижимости;
• повторное страхование имущества (это обязательное условие при ипотеке и самая большая часть дополнительных расходов);
• оплата госпошлины за регистрацию залога.

Могут ли отказать 

В предоставлении рефинансирования могут отказать по тем же причинам, что и в случае с обычным кредитом:

1. Просрочки по предыдущим займам, испортившие кредитную историю.
2. Отсутствие официального дохода и пенсионных отчислений.
3. Заявитель не является клиентом банка. Некоторые финансовые организации предоставляют рефинансирование только своим клиентам – участникам зарплатного проекта, владельцам депозитов и т.п.

К тому же в перекредитовании может быть отказано из-за того, что вообще финансовая организация вообще не предоставляет эту услугу. Не каждый банк второго уровня в Казахстане занимается перекредитованием. 

В любом случае перед тем, как оформлять рефинансирование, следует рассчитать выгоду. При этом учитывать нужно не только новую переплату, но и общую переплату, вместе с теми деньгами, которые уже внесены по действующему долгу.