В настоящее время предельная ставка по ипотеке составляет 25%. Однако с 1 июля 2026 года она будет снижена до 20%. Вопрос о снижении ставки был поднят правительством еще в июне 2025 года. Но в ответ банки начали массово отказывать в предоставлении ипотеки, ссылаясь на снижение маржи. В результате власти отложили эти изменения до ноября 2025, а затем и до июля 2026 года. Теперь же закон о снижении ставки вступил в силу и начнет действовать в указанную дату. В этой связи казахстанцы интересуются, как снижение повлияет на доступность ипотеки и предложения банков. На этот и некоторые другие вопросы мы постарались ответить в данной статье.
Помимо снижения ставки изменятся правила ее расчета. Банки фактически откажутся от единой ГЭСВ. Сегодня в большинстве банков она одинаковая, также одинаковая она и для всех заёмщиков. Однако с июля 2026 года при определении размера процентной ставки будут учитываться персональные параметры каждого займа:
Чем выше первоначальный взнос и короче срок ипотеки, тем ниже будет ставка. Помимо этого банки начнут рассчитывать прочие условия кредитования персонально для каждого клиента, исходя из его финансового положения и иных показателей. По словам главы Национального банка РК Тимура Сулейменова такая практика будет вполне оправданной, поскольку риски невозврата напрямую зависят от суммы и продолжительности кредитования и величины первоначального взноса. Если
В данном случае имеется в виду коэффициент LTV. Если он составит 80%, то первоначальный взнос будет равен 20%, если LTV – 50%, то первоначальный взнос – 50%. Рассчитывается коэффициент по формуле:
LTV = (стоимость займа / стоимость объекта) × 100%.
Например, если человек берет ипотеку в размере 6 млн.тенге и покупает недвижимость за 8 млн.тенге (оставшиеся 2 млн.он берет из собственного кармана). Если включить эти цифры в формулу, то LTV составит 75%, то есть ипотека будет обеспечена на 75%. Оставшиеся 25%, те самые 2 млн.тенге, покупатель выплачивает из собственных средств.
Чем выше этот коэффициент, тем больше риски кредитора. Поскольку в случае неплатежеспособности заёмщика, банк будет вынужден продать залоговое имущество, но его стоимости может не хватить для покрытия всех убытков.
Руководитель Агентства по регулированию и развитию финансового рынка Мадина Абылкасымова сообщила, что государство будет мотивировать заёмщиков увеличивать первоначальные взносы, чтобы с одной стороны ипотека стала более дешевой, а с другой снизились риски для банка.
Изменились и требования, касающиеся платежеспособности потенциальных должников. Банки будут учитывать только официальный доход клиента, подтвержденный пенсионными отчислениями. До недавнего времени ипотеку можно было получить и при недостаточном официальном доходе, для этого достаточно было предоставить дополнительный залог. Теперь же такой возможности не будет.
К тому же усилится контроль долговой нагрузки и изменится порядок ее расчета, появилось такое понятие, как коэффициент долговой нагрузки (КДН), показывающий долю ежемесячных платежей по отношению к доходу. Сейчас он не должен превышать 50% от ежемесячного заработка.
С июля 2026 года вводится еще одно, новое понятие – коэффициент долга к доходу (КДД). Он показывает соотношение годового дохода и не только ежемесячных платежей по текущему кредиту, но и всех имеющихся долговых обязательств. Благодаря КДД банки смогут оценивать не только текущую финансовую нагрузку, но и общую закредитованность потенциального заёмщика.
По словам зампреда Национального банка РК Акылжана Баймагамбетова, на основе КДД банки смогут рассчитать, сколько денег дать человеку в кредит относительно его дохода, чтобы он смог безболезненно погашать долг.
Изменение предельной ставки не скажется на функционировании государственных льготных программ. Информации о том, что какие-то действующие программы будут приостановлены или изменены в июле 2026 года, в открытом доступе нет.
Так каждый казахстанец сможет подать заявку на ипотеку «7-20-25» при соблюдении ряда условий:
Ставка по программе «7-20-25» составляет 7%, срок – 25 лет, первоначальный взнос – от 20%. Однако принять участие в этой программе по-прежнему сложно из-за ограниченного финансирования и ограниченного числа принимаемых заявок.
Без изменений действует ипотека «Умай», предназначенная для женщин. В настоящее время программа приостановлена в виду отсутствия финансирования. Однако, по словам председателя правления «Отбасы банка» Ляззат Ибрагимовой, во второй половине 2026 года финансирование будет возобновлено, и начнется прием заявок. Наличие жилья на праве собственности во внимание не принимается. Процентная ставка 14,4%, срок 25 лет, первоначальный взнос – 15%-20%.
Данная ипотека по-прежнему сохраняет основное требование – это наличие высокого дохода. То есть, чтобы заявка была одобрена, помимо всего прочего, доход у женщины должен быть не ниже 900-950 тысяч тенге в месяц.
По-прежнему работает ипотека «Наурыз». С 10 по 31 марта 2026 года по ней шел прием заявок. Ставка по-прежнему 95, для инвалидов, многодетных семей и других социально-уязвимых слоев населения – 7%. Срок – 19 лет. Первоначальный взнос для жилья с черновой отделкой – 20%, с чистовой отделкой – 10%. У заявителя, второго супруга, а также у детей не должно быть жилья на праве собственности в течение 5 лет, предшествующих подаче заявки. Также требуется, чтобы был официальный доход за последние 6 месяцев.
По-прежнему функционируют и такие программы, как «Зеленая ипотека» для покупки жилья в экологичных жилых комплексах, «Наурыз жумыстары» для работающих казахстанцев и другие.
Перед тем, как подавать заявку на ипотеку, необходимо подробно оценить все риски и соотнести их со своими финансовыми возможностями. Если ежемесячный платеж превышает половину дохода семьи, то имеет смысл подумать об увеличении заработка или об участии в льготной программе. В противном случае высок риск того, что через некоторое время вы потеряете не только время и деньги, но и останетесь без ипотечной квартиры.
