Одним из факторов, влияющих на отрицательное решение банка, являются просрочки по ранее оформленным кредитам. Всегда ли просрочки влекут отказ, и что учесть клиенту, претендующему на ипотеку, мы разобрались в статье.
Никого не удивишь просрочками по займам. То зарплату задержали, то уволили, то родился еще один ребенок – причин у временной неплатежеспособности множество. Так дадут ли ипотеку в данной ситуации? Однозначного ответа дать нельзя.
При рассмотрении заявки оценивают объем и продолжительность просрочек. Если пропуски сроков не являются значительными (от 2 до 15 дней), решение, скорее всего, будет положительным. Но когда речь заходит о просрочках от месяца и более, здесь банк вынесет однозначный вердикт – отказ. Ведь с одной стороны такая продолжительность говорит:
Ни в одном из двух случаев банк не рискнет выдавать деньги. Также организация не согласится пойти на сделку, если у клиента более половины ежемесячного дохода тратится на погашение действующих займов, пусть даже и без просрочки.
Суть ипотечного кредита заключается в том, что недвижимость, купленная на заёмные деньги, находится в собственности банка до тех пор, пока клиент полностью не погасит долг. Наличие залога является страховкой от возможного риска потери денег. Поэтому просрочки при ипотеке не имеют такого явного значения, как, например, при беззалоговом потребительском займе. Ведь если должник не сможет платить, кредитор обратит взыскание на недвижимость и покроет свои убытки. Казалось бы, что никакие просрочки в такой ситуации не испугают банк.
Но у залога есть и другая сторона. На его реализацию требуется много времени и трудовых затрат. Кредитор, однозначно, не получит свои деньги сразу. К тому же в долгосрочной перспективе ипотечный заём за счет процентов принесет кредитору больше прибыли, чем выручка от продажи залоговой недвижимости. Поэтому при рассмотрении заявок банк выбирает как можно более надежных клиентов – тех, у кого хорошая кредитная история или минимальные просрочки.
Чтобы получить одобрение, клиенту, имеющему просрочки, можно поступить следующим образом:
Скажем сразу, что аннулировать или скорректировать записи о просрочках в истории нельзя. Сделать это, в принципе, невозможно. Зато можно восстановить свою платежеспособность в глазах потенциальных кредиторов. Суть заключается в том, чтобы вовремя исполнять обязательства по новым займам.
Во-первых, необходимо по возможности погасить все имеющиеся долги, причем не только по кредитам, но и по налогам, исполнительным производствам, «коммуналке» и т.п. Поскольку при оценке долговой нагрузки финансовые организации проверяют не только кредитную историю, они также обращают внимание на небанковские виды обязательств.
Во-вторых, в том банке, в котором планируется получение ипотеки, имеет смысл оформить кредитную и дебетовую карту или открыть депозит. Либо сделать и то, и другое вместе. Главное, не забывать вовремя возвращать деньги по кредитке. Такое поведение покажет, что на счету у клиента имеются деньги, он пользуется кредитной картой, возвращает долги по графику, и значит, ему можно доверять. Кстати, открыть кредитку можно и с плохим финансовым досье.
В-третьих, можно оформить два-три (или больше) посильных микрозайма, купить товары в рассрочку через тот же «Каспи» или «Халык» и погасить обязательства досрочно. Быстрое закрытие будет плюсом при рассмотрении заявки.
В-четвертых, есть смысл подумать о рефинансировании. С его помощью заёмщик единовременно возвратит проблемные кредиты, и на комфортных условиях без ущерба для финансовой дисциплины будет погашать один новый заём.
Благодаря всем этим мероприятиям через 6-12 месяцев пользователю удастся реабилитировать кредитную историю и восстановить свое «доброе финансовое» имя.
Итак, при серьезных просрочках банки откажут в ипотеке. Как же купить жилье в таком случае? Существуют альтернативные варианты:
Жилищно-строительный кооператив – это объединение граждан (пайщиков), которые за счет собственных денег (паев), организуют строительство многоквартирного дома. Однако ЖСК не всегда представляет собой объединение граждан в чистом виде. Часто кооператив открывает строительная фирма, которая привлекает средства пайщиков на возведение жилого объекта. Риск для пайщика заключается в том, что такие фирмы бывают добросовестные и не очень. В первом случае можно официально стать собственником квартиры в новом доме, выплатив полную сумму паевого взноса. Во втором – потерять деньги.
Договор долевого участия (ДДУ). Этот вариант более безопасный в плане сохранности денег, чем ЖСК. Но важно, чтобы застройщик состоял в списках Казахстанской жилищной компании (КЖК), только в этом случае можно быть уверенным в надежности компании. Казахстанская жилищная компания является официальным гарантом интересов дольщиков и инвесторов. То есть даже если застройщик обанкротится, дом все равно будет достроен за счет средств КЖК. Суть ДДУ заключается в том, что дольщик выплачивает строительной компании денежную долю, а компания обязуется в установленный срок построить дом и передать ему в собственность квартиру.
Аренда с последующим выкупом (лизинг жилья). По правилам такого договора покупатель (арендатор) платит собственнику за аренду жилья, а вместе с арендными платежами по частям вносит и выкупную стоимость жилья. Можно обе эти суммы объединить и вносит единым платежом раз в месяц, можно совершать два платежа в месяц. Вообще собственник и арендатор могут договориться о любом порядке и способе оплаты. Если договор аренды расторгнуть, то собственник будет обязан вернуть арендатору деньги, выплаченные в счет выкупа недвижимости. Арендные платежи при этом не возвращаются.
Участие в льготных государственных программах по обеспечению жильем подходит только трем категориям граждан:
Встать в очередь на получение квартиры можно на портале Электронного правительства или в Центре обслуживания населения.
