Подводные камни при ипотечной сделке

Процедура оформления ипотеки хорошо отработана и «обкатана» в течение десятков лет. Банки имеют большой опыт в оформлении подобных сделок. Но, несмотря на это, ипотека предполагает некоторые риски для покупателя и продавца. Что это за риски, и как проходит оформление, разберемся в статье.

Основные риски для продавца и покупателя

Рассмотрим вначале, с какими проблемами может столкнуться покупатель:

1. Значительная переплата по сравнению с «обычной» неипотечной куплей-продажей. Необходимость платить проценты по кредиту – главная и неизбежная проблема каждого покупателя в ипотечной сделке. Понять масштабы переплаты можно только после детального математического расчета.
2. Дополнительные расходы. Оценка недвижимости, страховка, услуги нотариуса, государственная регистрация перехода права собственности – за все это покупатель платит сам. Хотя оплату нотариальных услуг и регистрацию можно разделить поровну с продавцом, если, конечно удастся договориться.
3. Необходимость платить первоначальный взнос из собственных средств. Его минимальный размер по специальным кредитным программам составляет 10% от стоимости. Но далеко не каждый банк предлагает такой минимум и работает по таким программам. В основном, первоначальный взнос колеблется в пределах 20%-50% от стоимости жилья.
4. Отказ в одобрении кредита. По сути, этот риск не так уж и значителен и не имеет никаких плачевных последствий за исключением потери времени.
5. Сложности с поиском квартиры. Учитывая тот факт, что недвижимость становится предметом залога, банки предъявляют к ней повышенные требования – определенный возраст, состояние, технические характеристики и т.п. Так, например, в залог не принимаются объекты недвижимости, построенные более 50 лет назад. Иногда бывает сложно найти помещение, отвечающее критериям банка. 
6. Необходимость подготовить большее количество документов, чем при стандартной купле-продаже. Помимо правоустанавливающей и технической документации на недвижимость, потребуется заключение оценочной экспертизы, согласие второго супруга на оформление залога, подтверждение дохода заёмщика. Некоторые банки предлагают кредитование без подтверждения дохода, но с повышенными процентными ставками. 

Помимо всего прочего, покупатель может столкнуться с дополнительными расходами на ремонт квартиры (хотя эта проблема характерна и для обычных сделок купли-продажи). Так, желая снизить размер кредита, человек приобретает жилище с черновой отделкой или с «плохим» ремонтом. В результате ипотечный заём действительно становится меньше, но придется изыскивать средства на то, чтобы привести квартиру в состояние, пригодное для жизни.

Риски продавца

1. Отказ в одобрении кредита. Сделка не состоится, и из-за этого не только покупатель, но и собственник квартиры потеряет время.
2. Риск передачи документов. Некоторые продавцы опасаются передавать клиенту копии документов на недвижимость и своего удостоверения личности. В общем и целом, в такой передаче нет никакой опасности. От покупателя эти документы требует банк. Риск «нарваться» на мошенника в такой ситуации крайне мал, но все же присутствует. Например, недобросовестный клиент может оформить онлайн – кредит на персональные данные продавца. Чтобы обезопасить себя, можно отправиться в банк вместе с ним и самостоятельно передать документы для оформления. 
3. Долгое ожидание расчета. За сам факт выплаты беспокоиться не стоит. Банк в любом случае исполнит обязательство по перечислению денег после регистрации залога. Однако происходит это не сразу. Между подписанием договора купли-продажи и поступлением денег на счет продавца может пройти от 14 до 30 дней.

В целом риски ипотечной сделки для хозяина недвижимости не несут серьезной опасности. Единственное, что можно потерять – это время, если банк не одобрит заявку на кредит. 

Этапы совершения сделки

Ипотечная сделка совершается в несколько этапов:

1. Поиск и визуальный осмотр. Выбрав подходящий вариант, потенциальный покупатель должен убедиться в том, что квартира отвечает требованиям банка, и под нее дадут кредит. 
2. Оценка. Если клиент и собственник договорились по условиям купли-продажи, приглашается эксперт-оценщик. Он осматривает помещение, фотографирует, сверяет документацию, затем составляет заключение о рыночной стоимости данного жилья. На основании этого заключения банк принимает решение о сумме кредита. 
3. Рассмотрение заявки. Банк проверяет документы на квартиру, анализирует сведения о покупателе и, исходя из полученных данных, одобряет или отказывает в одобрении заявки.
4. Купля-продажа. Если заём одобрен, стороны отправляются к нотариусу для подписания договора. Сделка оформляется в общем порядке, но вместо денег покупатель передает продавцу гарантийное письмо от банка, подтверждающее, что после регистрации залога он получит свои деньги.
5. Окончательный расчет. Необходимая сумма поступает на счет бывшего собственника не раньше, чем через 14 дней после того, как будет официально зарегистрирован залог. Все деньги за жилье перечисляются единовременно, поскольку первоначальный взнос включается в сумму кредита.

Не забывайте заранее проконсультироваться в банке

Выбрав подходящую недвижимость и условия кредитования, не спешите сразу подавать заявку. Прежде обратитесь в банк за разъяснениями. У менеджера уточните следующее:

1. Какие ипотечные программы предлагаются, и подходите ли вы под их параметры.
2. Критерии для залогового жилья.
3. Предварительную сумму кредита.
4. Первоначальный взнос.
5. Процентную ставку, срок.
6. Размер штрафных санкций за просрочку.
7. Итоговую сумму переплаты.
8. Возможность изменения платежного графика в случае наступления временной неплатежеспособности. 

Если ваши финансовые возможности позволяют оформить ипотеку, то искать выгодное предложение удобнее всего с помощью сервиса Vsebanki.

Поэтому важно заранее тщательно оценить свое финансовое положение и выбрать вариант покупки под оптимальные условия или вовсе отложить ее на время.