Многих казахстанцев волнует вопрос о том, что будет с отечественным рынком недвижимости в 2024 году. Мы узнали у экспертов, к чему готовиться тем, кто планирует покупать или продавать жилье в текущем периоде, и делимся полученной информацией с читателями.
Мнения аналитиков разделились на две группы. Первые отмечают неизбежность роста, как на первичное, так и на вторичное жилье. При этом рост не будет таким стремительным, как в 2022-2023 годах, и может варьироваться в пределах 4%-12% по сравнению с предыдущим периодом. Представители второй группы уверены, что стоимость «вторички» в 2024 году для покупателей будет более привлекательной, чем в новостройках. Вместе с этим представители обеих групп отметили преимущества первичного рынка.
В частности, сам факт того, что дома новые - они не будут требовать ремонта долгие годы. В Казахстане большая часть жилого фонда представлена изношенными строениями, возведенными еще в советские времена. Поэтому актуальность новостроек остается относительно высокой, а вместе с ней и цены на новое жилье. Кроме того, для привлечения клиентов застройщики предлагают скидки, рассрочки, и участие в различных акциях.
Объемы нового жилья, сдаваемого в эксплуатацию, будут снижены. Возможный дефицит «первички» объяснили специалисты.
В частности, президент Ассоциации застройщиков Казахстана В. Милюков считает, что риск снижения объемов строительства в новом году будет особенно высок. Это объясняется тем, что государство сокращает количество доступной ипотеки. Программа «7-20-25» из-за своих высоких требований подходит единицам «избранных». В 2024 году готовится к запуску еще одна ипотека «9-20-25», ее условия более лояльные и рассчитаны на работающую молодежь. Однако и под ее параметры подпадают тоже далеко не все желающие. К тому же программа в настоящий момент не запущена, ее финансирование только ожидается. В связи с этим спрос на жилье продолжает снижаться, а следом за ним будет «падать» и предложение.
Также Милюков отметил, что снижение объемов строительства, кроме недоступной ипотеки, обуславливается резким подорожанием производственных процессов – становятся дороже строительные материалы, требуется повышение заработной платы работникам и т.п. К тому же возведение новостроек осложняется изношенностью инженерных сетей или их отсутствием. Эта проблема актуальна не только для Астаны и Алматы, но и для всех крупных городов Казахстана.
По словам начальника аналитического отдела BI Group Д. Айткенова, слабое государственное стимулирование и удорожание технологических процессов привело к заметному сужению рынка первичной недвижимости. Эксперт отметил, что в 2023 году население предпочитало держать накопления на депозитах. Поскольку ставки вознаграждения стали весьма привлекательными. Поэтому выгоднее было вкладываться в депозиты, чем в недвижимость.
С введением в действие ипотеки «9-20-25», не исключено, что спрос на жилье будет превышать предложение. Однако в настоящий момент данный вид ипотеки пока еще не действует.
Что касается спроса в настоящий момент, то в Астане он неуклонно растет. За 2023 год в столице было продано квартир на 20% больше, чем в 2022 году. В остальных же крупных городах, в том числе, в Алматы, спрос либо снизился, либо остался на уровне позапрошлого года. Это связано с недоступностью ипотечных программ, дефицитом предложения и высоких ценах на жилье.
В целом набор критериев, которые следует учитывать при покупке жилья в 2024 году, остается таким же, как и раньше.
Если речь идет о «вторичке», то необходимо убедиться в том, что продавец имеет право отчуждать данную недвижимость. Для этого нужно попросить у него удостоверение личности, правоустанавливающий документ на объект (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т.п.), а также справку об обременениях. Изучив эти документы, вы поймете, что продавец является истинным собственником жилья, имеет право его продавать, а также удостоверитесь, что имущество не находится в залоге или под арестом. Наличие обременений при совершении сделки проверяет и нотариус, однако покупателю в своих интересах лучше подстраховаться самому.
Также необходимо проверить наличие перепланировок в помещении. Если таковые имеются, они должны быть узаконены, т.е. отражены в техпаспорте. Кроме этого собственник должен иметь акт ввода в эксплуатацию и официально утвержденный проект перепланировки.
При покупке квартиры в новостройке, обращать внимание нужно не только на документацию и добросовестность застройщика, но и те преференции, которые он предлагает покупателям.
Как мы писали выше, спрос на вторичное жилье в 2024 году будет снижаться и дальше. Поэтому с целью привлечения покупателей компании предлагают беспрецедентные скидки. Однако не стоит обольщаться низкой ценой. Большие скидки от застройщика – это повод для подозрений. Нормальной считается уступка в размере 3%-5% от стоимости квартиры, она сразу закладывается в стоимость строительства и предоставляется она покупателям, выполнившим какие-то условия. Например, сразу человек внес всю цену или ее большую часть, совершил покупку на старте продаж и т.п. но если же скидка «переваливает» за 10%, то она становится невыгодной для застройщика. Обычно компании так сильно сбавляют цену на заведомо некачественные, неликвидные объекты. Например:
Также распространенной причиной больших скидок выступает неблагополучное положение самого застройщика. «Скидывая» цену компании пытаются привлечь как можно больше клиентов, чтобы за их деньги продолжить финансирование и поправить свои дела.
В заключении нужно сказать, что неуклонное повышение стоимости домов и квартир имеет как отрицательные, так и положительные последствия. С одной стороны из-за подорожания далеко не все обзаведутся собственным жильем. С другой – жилые объекты станут выгодными инструментами для инвестирования.
