Проведение оценки имущества перед оформлением залога: основные этапы

При оформлении ипотечного кредита заёмщик должен провести оценку залогового имущества. В статье мы разобрались, как это сделать, куда обращаться и какие документы подготовить. 

Несколько слов об оценке и оценщиках

В Казахстане работать оценщиком имеет право гражданин, имеющий высшее техническое образование, лицензию и состоящий в палате оценщиков.

Палатой является некоммерческая, саморегулируемая организация (СРО) специалистов, защищающая их интересы, а также координирующая их деятельность. В Казахстане функционирует 16 таких оргнизаций, а все вместе они входят в Республиканскую палату оценщиков. Деятельность этого объединения контролирует Министерство юстиции. 

Эксперт, который не является членом палаты, не имеет права заниматься профильной деятельностью. Поэтому если вы нашли эксперта самостоятельно, без участия банка, обязательно уточните, в какой СРО он состоит. А затем проверьте это на сайте палаты, название которой он вам сообщил. Также попросите показать лицензию. Помимо лицензии, у оценщика должно быть свидетельство члена палаты. 

Порядок проведения оценки

Предметом залога может выступать любое имущество – жилье, офисы, склады, предприятия, земельные участки и т.п. Вне зависимости от типа объекта, передаваемого в залог, он в любом случае должен быть оценен. Оценка проводится перед подписанием кредитного договора и требуется для того, чтобы банк мог понять, сможет ли вообще принять имущество в залог или нет. Суть в том, чтобы определить, является ли стоимость объекта соразмерной стоимости запрашиваемого кредита. 

Например, если квартира стоит 15 миллионов, а вы просите у банка 20, то естественно такую сумму вам не одобрят. Стоит также напомнить, что кредит не равняется оценочной стоимости залога. Банк выдает всегда меньше, как правило, 90%-70% от стоимости имущества, а иногда и того меньше. Такое снижение суммы называется дисконт (скидка), в нее заложен риск возможного невозврата кредита. 

Этапы проведения оценки

Заказывает и оплачивает экспертизу собственник имущества или тот, кто подавал заявку на кредит. Условно процесс определения стоимости можно разделить на следующие этапы:

1. Поиск оценщика или оценочной компании. Поиски можно организовать через интернет. Сегодня каждая оценочная компания имеет собственный сайт с номерами телефонов, адресами и электронной почтой. Если ваш банк уже сотрудничает с определенными оценщиками или оценочными компаниями, то вам не придется тратить время на поиски. 
2. Подача заявки. Вы обращаетесь к специалисту, рассказываете, какой вид оценки вас интересует. Возможно, вам предложат заполнить бланк заказа, а возможно обойдется и без него. 
3. Подписание договора. Оценщики предлагают своим клиентам стандартный договор на оказание услуг. В нем содержится стоимость, порядок оплаты, цель проведения оценки (в нашем случае цель – это передача в залог), подробные характеристики объекта. Также в договоре должны быть указанные сведения об исполнителе – наименование компании, юридический адрес, банковские реквизиты, БИН. 
4. Визуальный осмотр объекта, фотографирование. Хотя закон не обязывает оценщиков фотографировать объект, многие специалисты все же делают фотографии, приобщая их к отчету (заключению). Некоторые банки вместе с экспертом направляют на осмотр своего специалиста, который наблюдает за ходом работы и сам также фиксирует необходимые сведения об объекте.
5. Подготовка документов. Клиент должно предоставить эксперту юридические и технические документы на объект. Если речь идет о недвижимости, то потребуется документ, подтверждающий право собственности (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство по закону, постановление местного акимата и т.д.), технический паспорт, государственный акт не земельный участок (госакт). 5. Составление отчета (заключения). Этот документ составляется в двух экземплярах – один хранится у самого оценщика, другой передается клиенту. Все страницы отчета обязательно пронумеровываются, прошиваются. На внешней стороне последней страницы отчета наклеивается стикер с надписью «Прошито, пронумеровано на *** листах». Этот стикер обязательно заверяется подписью эксперта и его печатью (если таковая имеется). Стоимость, указанная в отчете, признается величиной, рекомендуемой при совершении сделок. 

Перепланировка – отдельный вопрос

Под перепланировкой понимается любое изменение параметров объекта – монтаж новых дверных проемов, демонтаж стен, перекрытий, создание дополнительных комнат внутри основного помещения и т.д. Любая перепланировка должна быть узаконена, то есть надлежащим образом введена в эксплуатацию. Изменение конструктивных характеристик эксперт обязательно отразит в отчете. 

Узаконение перепланировки подтверждается актом ввода в эксплуатацию. Эксперт попросить у вас копию этого документа для приобщения к отчету. Если же перепланировка неузаконена, то навряд ли кто-то из оценщиков согласится составлять для вас отчет. А банк, в свою очередь, не примет такое имущество в залог. 

Важно понимать

После того, как клиент передаст готовый отчет в банк, банк начнет собственную проверку этого отчета. То есть специалисты финансовой организации начнут выяснять, в какую региональную палату оценщиков входит эксперт, составивший отчет. Для этого у клиента или самого эксперта банк может запросить выписку из реестра оценщиков. Если оценщик или компания не состоят ни в одной саморегулируемой организации, банк не примет их отчет.

Затем банк анализирует сам отчет на объективность, достоверность, а также на соответствие нормативам. Если специалисты банка выявят расхождения с законом, отчет направляется к его составителю для устранения недостатков. После чего документ принимается в обработку. Проверка служит для банка своего рода гарантией достоверности и объективности заключения.